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述评:2012楼市囧途之调控众生相

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“增速放缓”无疑是2012年中国经济的关键词。在“稳增长”的背景下,楼市有惊无险地走过了这一年。这一年,房价虽有小幅上涨,但整体仍保持了“平稳”态势,房地产市场的“虚火”得到遏制,楼市博弈格局也在悄然发生变化。

纠结于买还是不买的购房者,利润率不断下滑的开发商,倚重土地财政的地方政府,难以独善其身的银行……在这场楼市深度调控中,每个角色都小心翼翼,企图能够使自己能在这一场变局中从容安身。他们形色各异的表情,足以拼出一幅2012年房地产市场的众生相。

购房者:观望、忐忑与焦灼

“8月15日,正式成为房奴。”在签订了购房协议后,小张写下了这样的个性签名。作为一名非京籍人士,他终于在今年年初熬过了5年大限,获得了购房资格。但那时楼市零成交、寒气逼人,他和大多数人一样觉得还没到抄底时期,便决定再等等。

到了5月份的时候,小张发现了楼市回暖的迹象,多个楼盘需要排队购买。“但降价的楼盘大家都想买,一有犹豫就没有自己喜欢的户型了,所以那会还没有买。”小张告诉记者。随着后来楼盘给的优惠力度越来越少,他才觉得必须赶快下手了。最后他在北京南六环选中一套89平的两居室。

回顾这段购房经历,小张为前半年的观望感到懊悔,但也庆幸终究是买了一套:“不是有一种说法么,今年没买房,拿多少年终奖也没用。”

这样的段子虽是调侃,却意味深长。今年年初,位于大兴区天宫院的项目保利春天里以11900元/平米起的价格入市,成为刚需首选。但如今该区域楼盘全都在16000元/平以上。

根据国家统计局发布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》来看,多个城市房价历经年初的低位徘徊后,5月开始环比有所回升,11月更是出现了“翘尾”的行情。包括北京、城市在内的十大城市房价涨势尤为明显,11月其平均房价水平甚至出现了同比上涨。

知名财经评论员叶檀认为,虽然房地产政策继续紧缩,但实际需求与经济决定了房地产市场上涨的内生动力。也就是说,“刚需”扮演了撬动楼市的关键角色。另外,2012年并未出现类似2009年那样的 绝地大反攻 。楼市虽有回暖,但回升速度缓慢,且同比仍在下降,总体来讲保持了平稳健康的发展态势。

开发商:图存、转型与发展

市场的回暖亦使得房企的销售数据见好。截止11月,万科、保利、中海、华润等11家上市房企已经完成了全年销售目标。而万科、保利的年度销售额更是已破千亿大关。不过在很多开发商看来,这一切“如人饮水,冷暖自知”。

自去年下半年开始,楼市持续低迷,房企库存压力大增,而此前形成的债务又将陆续到期。无力招架的开发商被迫降价或促销以渡难关。“以价换量”抬升了销售业绩,成交量在猜测与怀疑中逐步放大,但也降低了房企实际利润率。据统计,上市房企今年三季度整体销售毛利率已降至37.85%。

而中小房企的日子更窘迫。今年部分中小房企出现严重亏损,不得不卖股权卖项目换取现金流,甚至剥离地产业务或转型。6月,一度喜欢高歌猛进的房企代表绿城,连续转让了5个项目的股权。9月,有传言惊曝某南方大型房企准备“清盘”退出地产行业。

当然,一些房企也抓住了调控带来的机遇。融创、SOHO中国等通过并购和股权转让获得了低价购得土地和在建项目等资源的良机,而万科、龙湖等则积极拓宽融资渠道,抄底土地市场,为下一轮扩张做好了准备。这也意味着行业集中度将越来越高。

通过降价或促销,开发商才在与购房者的博弈中重获了主导权,另随着市场的回暖尤其是全年销售目标提前完成,不少房企开始“缩量提价”。但一位上市房企副总裁表示:“价格也不敢轻易上涨,以免调控再次加码。”

不过,“房地产最坏的时期已经过去”,多位地产大佬在深圳住交会上如此感叹。尽管房地产不再以过去十年的速度和质量去发展,楼市调控也不会轻易结束,但业界普遍认为城镇化将成为楼市发展新动力。

此外,基于行业变化之因,房企纷纷踏上“改旧创新”的转型之路。一方面,通过发展模式转变、产品服务升级来获得品牌溢价,从而增加内生利润;另一方面,不断进行多元化尝试与探索,以寻找新的利润增长点及分散经营风险。在盘整期,房企在底部探寻自身价值,这对行业而言未尝不是好事。

政府:博弈、平衡与突破

对于调控下的楼市,地方政府也感受到了阵阵寒意。据一位二三线城市的地方官员讲述,在前两年房地产火爆时期,他所在城市财政收入的25%来自土地出让金。“现在不但这一部分减少了,连房地产业关联上下游对经济发展带动作用也减弱了,但一下子又找不到新的经济增长点。”

财政收入对土地出让金的依赖和经济增长点对房地产业的倚重,让部分地方政府试图自下而上地寻求政策突破口。今年以来,上海、河南、珠海等多地拟放松政策调控。尽管这些微调政策中,凡触及“限购”、“限贷”红线的微调政策,无一例外都被叫停,但仍或多或少地影响到了购房者的心理预期。

不过楼市整体基调依然是“坚持调控不动摇”。截止目前,今年中央各部委共33次表态房地产调控不动摇不放松,10次强调房价合理回归。为了强化政策执行力度,7月下旬国务院派出8个督查组,对16个省(市)贯彻落实调控措施的情况开展专项督察。密集的发声与高调的督查无疑能肃清舆论杂音,缓和了购房者的恐慌情绪,在一定程度上稳定市场预期。

但不得不承认严峻的宏观经济形势下,楼市调控变得更加艰难。今年央行下调存款准备金率、两度降息,虽然旨在为“稳增长”提供更为宽松的货币环境,但也让一部分资金不可阻遏地进入房地产市场,让房价出现止跌回升势头。

而值得欣慰的是,持续的调控下,地方政府也在将重心放在促进实体经济发展和经济结构优化上。以海南为例,由于房地产在其区域经济占比一直比较大,海南将2012年确定为“项目建设年”,全省以基础设施、产业发展为重点,抓项目、上投资,大力发展实业,以谋求经济结构的转变,确保海南经济平稳运行。

银行:坚定、微调与控风险

另外,房贷政策与更为宏观的货币政策,也是影响房价向合理价位的回归的重要要素。利率的调整除了减轻房贷成本,降低房贷难度,更重要的是,它影响购房者的心理预期。

春节过后,首套房贷款出现松动。北京、上海等一线城市的主流首套房贷款利率调回至基准水平,甚至推出9折、8.5折等不同程度的优惠。显然,这大大减轻了刚需购房者的负担,使合理自住性住房需求得到满足。

但下半年多家银行又重新提高了首套房贷款利率,并收紧了优惠幅度。有分析认为,这是银行在“自身利益”与“社会责任”之间努力寻找着平衡。到10月份许多银行的住房贷款任务就基本完成了,在此背景下,银行要用有限的信贷额度,获取更大收益。

不过总体来说,银行对调控的态度是十分坚定的。正是得益于其严格贯彻差异化房贷政策,市场上才形成刚性需要被释放,投机投资性需求被压制的局面。此外,银行对房企开发贷款仍在收缩,各家银行的房地产贷款增速均低于其他行业。

此举也是为了在风险上逐渐将房地产与自身切割开来,毕竟楼市调控带来的不确定性使其面临一定偿还压力和抵押物减值风险。不过从16家银行半年报数据来看,房地产不良贷款余额仍在继续回落,楼市并未成为银行不良贷款的重灾区。

种种迹象表明,每一个市场主体都有自己的利益,当政策调控把旧的利益平衡打破后,各方在通过各种方式来维护原有的利益,但也在适应规则并寻找新的方向。“穷则变,变则通,通则久”,无疑,2012的房地产市场、房地产行业在调控中在朝更理性、健康的轨道迈进。(朱玲)

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