金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，2012年12月，上海市商品住宅成交面积为120.87万平方米，环比（较上月）上涨23.15%，同比（较上年同期）上涨109.21%，这一成交量创下自2011年1月以来的近两年“月度成交量”新高；成交均价为21943元/平方米，环比上涨0.77%，同比下跌1.06%。
去年12月份的火爆行情，进一步推升了2012年上海楼市的成交热度。综合德佑地产和佑威的统计，2012年上海市商品住宅成交面积为939万平方米，同比上涨约28%；成交均价约为22473元/平方米，环比上涨约2%。
某上市房企副总裁称，2010年楼市翘尾是担心限购出台，而2012年12月是在限购环境下创的新高，“其实需求一直在，出现一个市场和形势明朗的时机，自然就爆发出来了。”
“过热”的年末行情
“去年12月上海市商品住宅成交量创下了近24个月的新高，反映了市场刚需产品供不应求，购房者产生担心价格上涨的恐慌情绪，呈现出一定程度的过热状态。”佑威机构执行董事黄志坚说。
遭遇年末翘尾行情的，不止上海楼市。央广中国之声1月3日报道称，据北京住建委网站公布的网签数据统计，2012年12月份北京市二手住宅网签量为17920套，环比上涨24%，创下了自2011年2月份以来，近23个月的成交量新高。
新华社1月3日的报道则提及，南京市网上房地产数据显示，2012年南京市商品房成交7.18万套，较2011的3.8万套增长近90%，成为历史上成交量排名第三的年份。
合肥最新出炉的统计数据显示，2012年12月的楼市“暖冬”行情得以延续，该市当月商品房销售量为7316套，同比增长144%。全年销量也同比提高了四成。
一市场人士分析，2012年下半年房价持续上涨及对房价未来的上涨预期，加剧了需求的释放。
“去年房价总体平稳”
纵观2012年楼市，先抑后扬的态势颇为明显。
某民营房企负责人直言，2012年上半年楼市并不稳定，1、2月份还在大降价，3月份还存在售楼处被砸的情况，4、5月份楼市才好起来。即便到了6月，大家对之后的走势还是看不清。
“下半年的市场表现说明，楼市企稳的速度还是很快的。”上述民营房企负责人说，2012年房价总体上还是平稳的，刚需房源的价格涨了点，改善型、中高端的价格并没涨。
某外资房企高管进一步说，2012年下半年迅速向好的趋势，更能说明问题。
“2012年上半年楼市气氛较差，下半年供应、成交量都在放大，价格没涨太多。”他认为，2012年楼市总体情况健康平稳，2013年则会健康向上。
中原地产市场研究部总监张大伟打了个比方，“如果以2009年楼市温度为100℃，2012年1-2月楼市陷入冰点计算，目前的楼市温度在50℃左右，在限购限贷持续的情况下，市场不会出现抢购的现象。”
刚需房源库存骤降
但2013年的楼市新增供应量预期并不乐观。
某民营房企负责人认为，2013年楼市的总体供应量会比较紧张，“调控两年多，多数开发商手上的货源偏紧。”
据德佑地产统计，2012年上海市商品住宅新增供应面积约为890万平方米，跌破1000万平方米大关，系2006年以来的最低点。
虽然上海楼市库存量仍处高位，但其中刚需房源的库存已大幅下降。
据佑威统计，即便是按去年12月的成交水平，上海商品公寓的去化周期也仅为7.5个月；而市场成交主力——面积在100平方米以下的中小户型去化周期已降至4.7个月，远低于7-8个月的供求平衡经验值。
某上市房企营销总监亦称，调控两年多来，开发商拿地热情消退，一些在建项目有意推迟开发进度，多数开发商都面临土地储备不足。这势必会造成供应短缺。
他担心，这种供应短缺可能造成房价实质性上涨。
“虽然去年楼市总体成交量不错，但从结构上看，呈现出刚需成交占主、改善型为辅、中高端占比很少的特点，但2013年这种情况会有所改变。”他判断，2013年改善型、中高端房源的成交占比会迎头赶上甚至齐头并进，房价会出现结构性上涨。
本文来源：东方早报
作者：陆鸣 严晓蝶
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