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网易沙龙:十月中高端发力 楼市进入反弹期?(三)

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年底开发商提价的可能性不大

【网易房产】:吴总我想问一下,现在中高端带动这一波行情,在今年年底会不会又迎来一波,接下来11月份成交12月份成交,和刚刚过去的9、10月份比起来会怎样呢?会高于9、10月份,还是已经这波客户已经被消耗掉了。

【吴轶明】:如果从数据来看的话10月份的数据好于9月份,我刚刚讲了数据是滞后型的,实际上很多项目都是在10月份成交的,数据一定会延在11月份。

10月份光看数据本身是好的,但是并不代表说真正的销量能够出现很大的井喷,一个比较通常的惯例,因为中高端客户他们对资金调配有一定的习惯性,一般在越靠近年底的时候他们越不会出手,他们会留着一部分流动资金做自己的生意,盘活自己的流动资金,一般不会有再度有这样的行动,特别是进入11月下行以后,会出现一定的衰退,这部分钱他们会转到别的城市,这是按照过往的惯例来进行判断的。

但是由于中高端所带来的滚雪球的效应可能会滚到中低端的,信息的扩散会出现一定的散面发射的这样状态,首先是高端,中高端然后再下面是中低端,会出现井喷的状态,我们所了解的一些项目,大型的房企他们在第四季度最后一个月就设定了比较高的目标,比如说我们现在有万科,其中两个项目,一个是在浦东北蔡板块楼盘地图选房),还有一个是在南翔查看板块楼盘地图选房),它们的目标就是定在今年12月份,销售目标都放在那个地方,我是这样判断的。

【网易房产】:因为最近一段时间市场比较好,有人预计,其实包括现在目前已经有这样的现象,打完一波折,或者已经有过一些降价的楼盘在接下来的时间里就不会再降价了,或者是包括之前有关说最近一段加推的一些项目,加推的一些房源已经比前一批房源有加价的情况存在,黄老师觉得在接下来的年底,11月、12月份开发商会不会有一些抬价,或者维持原价的举动?

【黄河滔】:我觉得加价比较困难,还是刚才提到了,一个是我们库存还是摆在上面的,不排出个别项目,可能是明星楼盘,这一段时间跑的比较好,是不是心里暗暗想卖亏了,通过什么东西找回来一点。

我们也观察过,上个月月中的时间,我们把一些盘大致做了一个分类,在此之前我们有一些楼盘价格还是比较平的,现在就开始挂一点噱头,比如位置更好之类,我们也去看了一下,的确有一些是符合情况的,的确有一些合理的溢价在里面。但是有一些也不是,这种情况也不是很多,总的看下来我还是认为价格想爆发也没那么容易。

有一点我是这么想的,对于我们,尤其是中高端这一块大家的办法比多一点,比大家卖普通房子的人方法多一点,办法多一点,渠道多一点,信息多一点,可能有什么办法可以去适当的回避一下,或者弱化一下这个政策对它的限制,总归来说还是有在这里的,是不是我们在一定时间内这一类的需求少了一个还是一个,可能还需要一个时间来缓冲,再慢慢把这些需求补上去,我比较觉得是不会说像底下的刚需源源不断的消化完又补上,我觉得这一块还不是那么乐观的,所以需求这一块,你提到的这一点是有这个考虑在里面的,未必会一直持续下去。

第二个就是现在时间点上,如果说根据我们的时间看上去,年末以及春节前的最后一个月,以往年末要么是12月要么是11月,如果今年1月过年就变成12月了,都是有一个小高峰在里面的,我们二手房房源代理租房)是一个半月,一手房可能未必有这么久,可能时间短一点,两三个礼拜,甚至拖一拖的一个月,按照这个节奏打的话今年我觉得11月份12月份还是有一定的能够保持这个节奏,但是再往上走会比较困难一些,有些人觉得状态比较不错了,二手房这种情况现在更明显一些,因为经过三季度本身就消化不错,今年我们年均去算也有15000套的成交,比去年11000套多成交4000套,有一些业主的心态也是慢慢的开始往上走了,这个东西还是有一点可以大家观察的,现在有一些人不断把自己价格往上跳高,实际上它的跳高不像以前一样有人接的,是没有人接的,刚才提到我们10月份的二手房是不是能够往上走,认为它可能会往上走,但是实际上又没有往上走的原因,大家还在这里做一个磨合。

【吴轶明】:这个话题我有点补充,会不会提价?如果有提价也是建立在发展商销售目标的情况下,如果是在今年还有销售目标的时候,一定不敢贸然提价,前面卖的多了是不是心里觉得有点亏了,在这里他还有销售目标的时候只会谨慎的提一点点,2%、3%的涨幅,这是一种心理补偿,适当提价是合理的,但是一定不敢贸然的触碰5%以上的涨幅,一定不敢贸然挑战这么多,肯定是不敢的,但是有一种情况是例外的,我今年已经完成了我的年度目标,不排除有很多企业得已经完成了年度所设定的,有一些企业在第三季度已经完成了全年的销售目标,在这种情况下出于某种政绩的需要,出于对价格诉求的需要,也会提出价格提升的目标,但是这种价格提升目标更加是在于政策高度的,而不是在于经济高度的,如果你看到一个项目是贸然的提价了,很简单,要不然他的销售目标已经完成了,要不然是虚张声势,一定是这样的情况。

特别是像有些重灾区,嘉定这种区域,南翔这种区域,在大家抢手云集的情况下,谁敢涨价,谁要涨价谁先死,只有真正拥有一定的稀缺资源的项目,具备一定的条件的,适当的做一些调整,有时候我们讲适当做一些调整你对于这个项目也是不错的,但是调整过快,过猛,一定是这个项目对于销售目标已经有了别的设定,一定是这样的,所以还是要卖,一般来说不太会做明显的价格调整。

嘉宾交流
嘉宾交流

【网易房产】:刚才我其实也是正好想到,最近也有新闻说,比如说宝丽、华润、万科其实都已经完成了全年的目标,那么对于这些开发商来说,也是有可能会对自己的项目价格进行一定幅度的调整,但是在目前的这个市场上,可能说客户也比较精明,他非常了解现在的价格趋势,如果要出货,应该说价格还是放低姿态,还是维持这个价格就能卖出去呢?

【吴轶明】:要看什么盘,比如说以刚需盘为例,如果不能挤在第三季度上市,一定要挤在第四季度,或者挤在第四季度的最后一到两个月,它的价格一定是走低的,一定是这个样子的,因为有很多企业已经完成了年度目标。但是要看清楚,更多企业今年的目标是没有完成的,更多企业希望能够在年底之前再拉最后一票,业内有很多干营销的很清楚,要干早点干。

很多开发商想要看一看,一直看到最后一个月才出手,不排除有很多企业都是这种心态,因为大家都会看报表数据,最近一些市场情况的好转,会给于一些发展商信心,是不是说这个制度会持续下去。但是我要说的是,这个势头它是变化动态的,我们看到的一些表象的数据,包括我前面讲到的宏观经济数据是逐月进行调整的,一旦宏观经济衰退,这个效应会逐渐的退化,特别到了年关的时候,有很多的项目会选择在11月底12月份出,当大家集中出的时候这时候你对销售价格的预期就一定不能太高,最多只能看平或者看低一点点,才能跑出我们有的速度跟目标。

我所知道的一些项目,比如说你前面讲到的保利、万科,这两间企业已经把今年本来第四季度要上市的货量推到明年去了,知道这是为什么呢?它今年已经完成了,而且它预判第四季度去出,有可能会碰到一些瓶颈,所以干嘛放在今年第四季度,就放到明年去吧。

根据连续几年的惯例来看,每年第一季度推是最顺畅的,出现在第一个机会点,讲的就是4月份,今年的第一个机会点出现在2月份,2月份就出现了,过完年马上就出现一波的小的高峰,那么第一季度推这个竞争面是最小的。

有一些大型的央企,已经把目标放到明年了,今年就不干了,你看这四家房企的排名前三位的中海、万科、恒大,这几家企业他们已经把他们的目标放到明年了,他们今年已经不干了,只有现在一些小型的或者中型的发展商在第四季度还在纠结,大批房企都已经完成了目标,或者年底小冲一把完成目标,整体目标都完成了,所以对于年底的价格猛杀,像去年这个状况不会再出现,去年已经吸取了这个教训。

主持人:谢谢两位,今天聊了很久,也关于中高端市场,包括接下来一段时间的市场情况,两位给我们介绍了非常详细了,那么我们今天的节目就到此为止,谢谢两位。

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