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网易沙龙:十月中高端发力 楼市进入反弹期?

2012-11-01 13:03:55 来源: 网易房产 举报
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近年来,“金九银十”的趋势逐年走弱,无论是开发商还是购房者对这一说法都不再抱有信心。今年的“金九银十”再度印证了这一说法,上海新房的成交量甚至不及7、8月。但即便成交不理想,开发商也很少有大幅降价跑量的动作。

不想在楼市僵持阶段,率先“摒不牢”的却是购房者。最近一段时间的数据统计显示,上海中高端市场又开始火热起来,部分高端盘成交成绩颇令人惊讶。于是有分析师预测11月中高端楼盘将加价,并且在年底会呈现一个成交小高峰。

这是不是意味着上海楼市年终前会迎来最后一波成交高峰?这波高峰是否会由中高端项目带动且主导?“金九银十”是不是真的成为了炮灰?本周四,网易房产邀请多位业内人士共同来讨论分析一下相关的话题。

时间:2012年11月1日14:00

地点:网易演播室(天钥桥路333号腾飞大厦17楼)

嘉宾 

策源地产华东区域公司事业二部副总经理 吴轶明

21世纪不动产资深分析师 黄河滔         

议题:

1、各位嘉宾认为,近期中高端项目是否确实有回暖的趋势?造成这种趋势的主要原因是什么?

2、十月底成交的逐渐抬头是否预示着年底上海楼市会迎来一波新的成交高峰?年底成交主要会有哪些需求来支撑?

3、对于开发商来说,目前大部分开发商销售目标的完成情况如何?年底哪种营销策略会成为主流?有无大幅降价优惠的可能?

4、有业内人士估计,11月开始中高端盘甚至会提价,有这种可能性么?这会对整个楼市有怎样的影响?

5、近期一些开发商高价拿地,和最近的成交有无关系?对楼市又有怎样的影响?

6、仔细算来,如今限购也已经满两周年了,应该说,目前限购仍无放松的可能,各位嘉宾觉得限购如今对楼市的影响主要还在什么层面,开发商和购房者是否已经适应了限购下的市场,并且找到一些对策?

直播实录:

【网易房产】:先给网友介绍一下我们今天这期节目的主题,欢迎各位网友再度和我们相约这次网易沙龙,近年来金九银十的趋势逐年减弱,无论是开发商还是购房者对这一说法都不再抱有信心,今年的金九银十也再度印证这一说法,上海新房的成交量甚至不及七八月份,但是即便成交不理想,开发商也很少有大幅降价跑量的动作。

但是没想到僵持阶段率先“摒不牢”却是购房者,最近一段时间的数据统计显示,上海中高端市场又开始活跃起来,部分高端盘成交成绩颇令人惊讶。于是有分析师预测,11月份中高端楼盘将加价,并且在年底会呈现一个成交小高峰,这是不是意味着上海楼市年终前会迎来最后一波成交高峰,这波高峰是否是由中高端项目带动且主导的,金九银十是不是真的成为了炮灰。

今天我们有幸请到了策源地产华东区域公司事业二部副总经理吴轶明先生,以及21世纪不动产资深分析师黄河滔老师为我们广大的网友来解惑。首先请问一下吴总,近期中高端项目是否真的有回暖的趋势呢?

中高端回暖已成趋势而非个案

策源地产华东区域公司事业二部副总经理 吴轶明
策源地产华东区域公司事业二部副总经理 吴轶明

【吴轶明】:我来讲一下真实的情况,其实数据就能反映真实销售情况。最新的10月27号刚开的五玠坊,当天成交35套,大概成交将近4个亿的成交量。徐汇中凯城市之光资料团购论坛)是6月份开盘的,真实数据是2个月成交过百套。最新的还有一个是在上一周尚海湾资料团购论坛)10月份新开一栋楼,开盘当天卖掉40多套,价格是5.5万到6万,还有就是我们自己操盘的复地御西郊资料团购论坛)项目,10月份单月成交50套,那这个成交的量跟成交速度和第二季度比是不可同日而语的。

在上一季度我们也到网易来聊过,当时中高端市场的热销是一种个案现象,比如当时我们参与中海紫御豪庭资料团购论坛)项目,它是属于个案性性质,一个月卖掉100多套,但是整个市场当时表现出来的状态并不是出现井喷的状态。但是我们所看到第三季度以来,特别是进入9月份以来,中高端市场,我这里中高端做个定义,1000万到1500万,这个范围段的我们把它切进去来看,基本上开出来的项目只要你是公寓盘,地段还可以的,价格还可以的,销售情况均表现不俗。

那这反映出一个什么状态呢?中高端的市场是一个整体性的回暖,而并不是说个案现象,如果是个案现象的话只能举一到两个,我现在前面一举就举了四个例子,而且这个例子随着开盘的项目不断的推进,我想这个记录还会被继续保持下去,至少我们从现在来看的话,情况没有出现衰退的情况,因为工作关系,我前一段时间一直呆在售楼处,我所看到的售楼处现场现在1000万到1500万价位段的客户,单天来人量已经不像1000万到1500万的来人量,感觉减掉一个零的来人量,100万到150万这样的来人,一天来人20、30组,30、40组是非常司空见惯的,这背后是有背景原因的。

就本身的前面讲的第一个话题我给出正面回答,中高端市场在第三季度出现了比较大幅的销量的提升,而且大家所看到10月份销售数据的体现,其实是9月份甚至8月份的一些数据的滞后而导致的,其实从9月份就开始出现一定的好转,只不过从数据反馈到10月份才开始,是这样一种情况。

【网易房产】:21世纪长期都关注新房的中高端市场,也关注二手房房源代理租房)的中高端市场,我看最近的一些报道也显示由于新房中高端市场的带动,二手房最近的成交要好于之前,黄老师这边跟我们介绍一下,是不是有这样的情况?

黄河滔:首先说我的一个个人感受,刚才吴总说从三季度开始比较明显感觉到市场在回暖,我个人感觉有一部分人是春江水暖鸭先知,4月末开始就开始动了,而且这部分人是什么人呢?我们身边的业内人士,我们的一些同行,我们的一些媒体从业者就已经开始动手了。

而且从我们二手房角度也可以看得到,有些客户原来我没有在联洋的,我现在我要杀到联洋去,我原来住在塘桥的一个公寓,我今天要杀到张江去搞一个联排别墅,这个迹象是从4月末就开始出现了,我觉得这部分人的时间点踩的是很准的,一部分就是我们11年下半年本来就是很不好的行情,到了12年过完年之后基本上来说,从我们二手房的角度来观察,真的是有一批盘价格是比较优惠的,跟我们高点比下降有10个点左右,甚至更多,所以在这个时间点进去这批人我觉得是属于先行者。

后行的这部分慢慢也可以看得到,从两个角度,一个就是刚才吴总从1000万到1500万去分,我是一手房是按面积分,按140平米,已经属于非普通,不管什么情况已经非普通了,我就把这一类人设为相对的中高端。往年140以上的成交基本上都在18个百分点左右套数的比例,上海二季度到三季度是阶梯一样的往上走,到三季度是24.5%,多出了6个百分点。

【网易房产】:这是新房的吗?

【黄河滔】:新房的,新房的这一块我把它理解为上半年结构的变化,包括二手房也一样,所谓刚需的一类比较多的先出手,慢慢有了成交量的垫底,大家开始有了一些信心,当然也有一些人是先觉得摸准了这个政策的套路,摸准了市场的脉络,然后成交的回暖就从5月份就开始体现,到9月份达到高峰。

回到二手房市场10月份成交量情况,整个2012年三季度,我们二手房市场月均成交套数是1.89万套,这个数字是什么水平呢?2009年曾经有过2.5万多的月均,从那以后从来没有这么高的水平,也就是说刚刚过去的三季度的一个市场成交量其实已经是我们两年多甚至近三年来的一个高峰。

10月份由于第一周的长假,总量可能是比9月份会低一些,但是交投的一个节奏上来说并没有一个明显的下来,所以10月份基本保持了之前的节奏。

Soo虾 本文来源:网易房产 作者:沈侠 责任编辑:王晓易_NE0011
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