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徐汇滨江:上海滨江潜力股 规划初露端倪(全文)

2012-08-17 17:29:35 来源: 网易房产 0人参与

徐汇滨江板块北起日晖港,南至徐浦大桥。十二五期间总长8.4公里的黄浦江岸线内,将建起以总部经济、国际高端医疗服务为重点的滨江生命科学拓展区;以民航四大中心为核心、国际航空服务业集聚的生态休闲商务区;以及综合居住、文化、教育、休闲等功能的生态休闲居住区。

区域概况尚处全面规划中

交通情况现有交通基本成熟

商业配套大型配套建设中

教育医疗仰赖周边资源

市场行情大幅折扣吸引成交

[推荐楼盘]

尚海湾豪庭

海珀旭晖

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徐汇滨江东临黄浦江,北及中山南二路,西至宛平南路、云锦路、丰谷路和龙吴路
徐汇滨江东临黄浦江,北及中山南二路,西至宛平南路、云锦路、丰谷路和龙吴路

整个滨江板块呈带状分布
整个滨江板块呈带状分布

区域概况:尚处全面规划中

徐汇滨江板块位于原龙华板块内,是比邻黄浦江的一条呈带状分布的区域。临近徐汇中心商业圈、龙华旅游区,上海植物园等商业及旅游资源。

原龙华板块依托千年古镇,以及龙华塔和龙华寺的旅游资源,发展至今已经十分成熟,板块内交通便利,配套完善,已经形成了十分浓厚的自住氛围,并且完全转入二手市场。相对于整个徐汇区而言处于中档位置的房价水准,也吸引了许多高端自住客。

而从龙华板块中逐渐分离出来的徐汇滨江板块,原先以物流仓库、运煤码头、机场、火车站、水泥厂等仓储工业为主,而目前随着滨江主干道龙吴路崭露头角后,已经慢慢呈现出向高档滨江区发展的势头。

从记者实地跑盘的感觉来看,徐汇滨江板块目前基本处于全面规划的状态。沿龙吴路已经修缮完成的路段由北向南,两边除了已经建成的部分高档楼盘和滨江观景步行道外,仍是以大片空地为主,在南部更能看到不少过去仓储物流的痕迹。

徐汇滨江作为一个刚刚起步的板块,已经入驻开发的新盘也仅有尚海湾豪庭资料团购论坛),海珀旭晖资料团购论坛)和百汇园资料团购论坛)三个高档项目,并且前两个已经处于尾盘销售阶段。


地铁7号线与规划12号线都在板块内设站
地铁7号线与规划12号线都在板块内设站

板块北侧即内环高架
板块北侧即内环高架

板块南部有上中路隧道、南浦大桥等交通要道
板块南部有上中路隧道、南浦大桥等交通要道

交通情况:现有交通基本成熟

徐汇滨江板块虽然只有弹丸之地,但区域内北有内环、轨道交通7号线、规划11号线南段,东有龙耀路隧道、上中路隧道(中环),南有卢浦大桥(外环)等,出了板块范围,西侧还受上海南站枢纽辐射,现有的交通网已经比较成熟了。

借助板块内已有的南北向主干道龙吴路,可以快速到达徐家汇的核心区域,并且大量公交线路也都集中在这条要道上,包括56、111、144、720、714、755、731、770、824路等。

此外,“十二五”期间,滨江地区预计实施规划市政道路约13公里,其中,由区房管局实施的配套道路总长约8公里,占规划实施总量的60%,而今年龙兰路已经开工,区域内的大规模市政道路配套建设也算正式拉开了帷幕,整个交通网会得到进一步的完善。不过从目前来看,虽然公交车不少,但自驾仍然是相对最便捷的出行方式。


位于船厂路附近的易初莲花,可能是板块内唯一比较大型的商业配套
位于船厂路附近的易初莲花,可能是板块内唯一比较大型的商业配套

板块南部老式社区内仅有一些沿街商铺
板块南部老式社区内仅有一些沿街商铺

大片空地被围起,围栏上标有滨江开发的字样,据说和黄也有意在此建造商业项目
大片空地被围起,围栏上标有滨江开发的字样,据说和黄也有意在此建造商业项目

绿地海珀旭晖自带的大型商业配套,一期已经建成
绿地海珀旭晖自带的大型商业配套,一期已经建成

商业配套:大型配套建设中

就目前而言,徐汇滨江内除了偏南地区有几个老旧的住宅小区,以及近一两年开发建设的高端物业外,板块内大部分都还是百废待新的状态,商业配套除了船厂路附近的易初莲花也几乎是一片空白。

但从整体来看,板块北接徐家汇核心商圈,西南有上海南站商圈以及龙华商圈,对于现有的住户而言,也能基本能满足日常的生活需求。

虽说目前配套上主要依赖于周边几大商圈的辐射,但未来规划还是很值得期待。除了传闻和黄有意在区域内建造一个大型ShoppingMall之外,正在销售阶段的海珀旭晖资料团购论坛)也有大量商业规划,并且一期商业已经建造完成,就位于龙华中路东安路的北侧,根据该案的销售介绍,已经敲定为正大生活馆,另外两栋则是写字楼。此外,与一期成对角之势的空地将规划二期商业,同样会有大型商场,并有五星级酒店入驻,从外围看,尚未动工的二期商业规模不亚于一期,这里也很有可能是今后板块内的商业休闲核心区。


位于板块南部的上海西南模范中学
位于板块南部的上海西南模范中学

中海瀛台社区内的实验小学
中海瀛台社区内的实验小学

医疗教育:仰赖周边资源

徐汇滨江原本算是徐汇区的“下只角”,在医疗教育方面的资源也并不十分突出。记者在实际跑盘过程中仅发现一所上海市西南模范中学,不过实际上还有上海市航空运动学校、龙南小学等等,但大多集中在龙水南路附近。

不过板块外围,如百色路上中路附近,倒集中了上海小学、上海中学、上海交通大学,以及华东理工等名校。

医疗方面,区域内同样比较匮乏,多以卫生站、社区卫生服务中心、地段医院等,周边只有宛平南路零陵路附近的龙华医院,以及长桥板块的大华医院相对规模大一些。


板块内一手楼盘以高端项目为主,此轮市场变动中以价换量相对成功
板块内一手楼盘以高端项目为主,此轮市场变动中以价换量相对成功

市场行情:大幅折扣吸引成交

在之前市场普遍较淡的情况下,徐汇滨江板块的几个项目由于都是高端定位,形势也并不十分乐观,不过随着尚海湾豪庭资料团购论坛)、海珀旭晖资料团购论坛)纷纷打出大幅折扣后,成交明显增加,而目前这两个项目都已经进入尾盘阶段。

8月份徐汇滨江板块的二手房房源代理租房)整体成交量有所下滑,相较于7月份收缩约30%左右。近期门店挂牌量明显出现萎缩,房东心态向好,7月份5%-10%的议价空间已不复存在。门店的来客量也相对减少。

据此情况,上海中原地产房源代理租房)徐汇滨江板块区域经理杨东海表示,7月 份区域内二手房成交较为活跃,使得房东对于后市重燃信心,固守挂牌价不愿让步,在此情况下,客户捡便宜的心态与之抗衡,观望情绪渐浓。作为徐汇区的潜力板 块,徐汇滨江板块受到了众多有实力的置换客户的青睐。区域内的尚海湾豪庭成了该区域成交的热点楼盘。据杨经理介绍,近期该分行成交了一套尚海湾一套165平米的三房,总价900万,客户是一对事业有成的中年夫妻,他们原本在徐汇区有两套房子,因为对徐汇滨江板块未来的规划和发展很看好,并看中了尚海湾豪庭的品质,于是将手上的一套老公房,首付六成购入该房源。


尚海湾豪庭
尚海湾豪庭

尚海湾豪庭资料团购论坛)位于上海徐汇宛平南路1441号(滨江区域),总建筑面积约62万平方米。涵盖江景豪宅、国际品牌五星级酒店及酒店式公寓、主题商业等物业类型。目前7号线船厂路站已经通车,距离小区售楼处步行约6分钟左右。

目前项目二期在售精装江景大户型房源,现仅剩260平左右五房,均价50000-120000元/平,具体一房一价。

项目预计9月底10月初推出一批毛坯房源,房型为90平米一房,110-130平二房,以及三房以上的大户型,价格信息未定。


绿地海珀旭晖
绿地海珀旭晖

绿地海珀旭晖资料团购论坛)在售最后10套精装平层,面积250-300平左右,折后70000元/平左右。项目预计明年10月交房。

项目还在售小户型精装服务式公寓。户型有一房70平米,两房90平米,两梯四户,总高24层。现购房85折,折后47000元/平,首付50%约 180万,此外,项目包租10年,10年内预计可返还共188万租金,具体情况可至现场咨询。项目精装标准10000元/平米。可参观样板房。

海珀旭晖位于东安路近龙华中路,整个小区地块包括东安路龙华中路的西南地块,以及其对角东北路口处的商业办公部分。小区紧邻的龙华中路与内环线仅隔一个街区。

(本文来源:网易房产 作者:叶清) 叶清
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  楼盘名称 当前价格 所在区域 楼盘论坛
1 中环1号 55000元/㎡ 宝山 进入论坛
2 汤臣一品 200000元/㎡ 浦东 进入论坛
3 绿城黄浦湾 200000元/㎡ 黄浦 进入论坛
4 华润置地中央公园 48000元/㎡ 嘉定 进入论坛
5 一品漫城 80000元/㎡ 闵行 进入论坛
6 万业紫辰苑 40000元/㎡ 宝山 进入论坛
7 中环国际公寓 58000元/㎡ 宝山 进入论坛
8 万源城朗郡 80000元/㎡ 闵行 进入论坛
9 上海星河湾 76000元/㎡ 闵行 进入论坛
10 东亚威尼斯公馆Ⅱ 28000元/㎡ 崇明 进入论坛
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