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谨慎拿地现金为王 万科明年要走“冬季”路线

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“开发商的冬季已经来到,房价下行已成为大势所趋。”在万科的东莞建研基地总裁郁亮向记者表示。面对楼市的整体萎靡,万科在战略上已经转入了冬季策略,郁亮解释道,所谓的冬季策略,就是加大销售速度,现金为王;放缓速度,谨慎拿地;引导行业,推行住宅产业化。在过去的10月万科的销售额提前突破了1000亿元大关,对于其未来的发展业内尤为关心,“我们只领先行业一小步”。郁亮说,而凭借的最大优势就是住宅产业化。

现金为王

尽管身在依然繁花锦簇的南国,但楼市的瑟瑟寒风让郁亮并不轻松。

在“资金链紧张”考问房企时,万科也难幸免。面对“寒冬”郁亮开出的第一剂药方就是加大销售速度回笼资金。

截至10月31日,万科已经实现的合同销售额达1074.3亿元,已逼近去年全年销售业绩。虽然年初制定的1400亿元的销售目标难以实现。

从此前万科公布的三季度财务报告中可以看出,前9个月万科的负债率超过70%。虽然高负债率并不能完全证明万科也面临着资金链的考验,但截至三季度末,万科手中控制的货币资金高达339亿元,而这比处在“拐点”时期的2008年三季度末还多出140亿元。

早在今年3月,万科就决定与华润集团及其关联公司展开合作。合作范围包括同珠海市商业银行股份签订贷款合同,利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金,同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资,涉及金额44.2亿元。“这是一个常规的合作,我们每年都会签,现在并没有动用这笔钱。”郁亮解释道。看来为了应付不时之需,万科已经做好了准备。

在稳固好资金链的同时,万科同时开始加速销售。

郁亮认为在当前的市场环境下,开发商选择降价以换量是不争的事实,但对于究竟该降多少以达到“合理价格”的标准很难界定和统一。“万科的定价策略是根据60%以上的销售目标做市场调查,在市场平均价格的基础上,根据成本进行定价核算。”近期万科多地的一系列价格调整不禁让人浮想联翩。

万科北京公司旗下金隅万科城即将于11月推出三期新房源,均价1.4万元/平方米,比之上期房源低了3000元/平方米,降价幅度约为17%;万科深圳公司旗下项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的精装修房源,比此前开盘价优惠约1000元左右,降价幅度约为10%;与此同时,上海万科清林径预计新一批房源售价会在1.3万-1.4万元/平方米,与上一期1.6万-1.7万元/平方米的价格相比,降幅约为15%。

15%左右的降价幅度对于北上深等地的购房者而言,刚好能拨动其“心弦”。对于“现金为王”的“冬季模式”,这种定价策略在促进销售、加强资金回流等方面起到的作用是显而易见的。虽然降价措施引发了个别楼盘购房者的维权风波,但郁亮认为“这并不是什么严重的危机”。

谨慎拿地

今年9月,万科曾在一个月内在北京拿下了丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块、丰台郭公庄二期项目、北京房山区长阳高佃项目及北京大兴区旧宫3号地等四块土地;同时于8、9月在全国花费了70亿元拿下了10个项目。曾经被认为是市场可能出现回转的一个信号。

但是事情并不像外界想的那样,在10月的业绩报告会上,万科董秘谭华杰表示,随着行业调整的深入,土地市场购买力已明显下降。截至9月底,全国土地购置面积的同比增幅已由去年同期的35.6%下降至7.2%。相比之下,万科的资金量较为充裕,在新项目发展方面仍有余力,这是万科的一大优势。今年10月,主要城市的土地流拍率出现较大幅度上升,但底价尚未出现明显下调,万科对于获取新项目仍然会保持审慎的态度,“宁可错过,绝不拿错”仍然是万科所坚持的拿地原则。

在东莞,郁亮也表示明年万科在土地市场上将采取守势。郁亮认为万科一直坚持与其他企业联合拿地的策略,在当前的市场环境下是尤其正确的。“我们就是要跟其他企业联合拿地,一分钱当成两分钱花,提高资金的利用率。”快进快出的销售模式有利于缓解企业资金链的承压,用尽量少的投入获得最大的产出。

郁亮表示,“我们一直坚持不拿地王,因为买地是最浪费钱的,不能买错地”。当前“地王”企业的生存状况无疑证明了万科“不拿地王”策略的正确性。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题,又要谋求市场份额及长远发展,因此“地王”企业面临着更大的资金链考验和生存难题。

住宅产业化

“我曾经在这里砌过墙。”来自万科北京公司的媒体负责人石楠兴奋地表示。让人很难想象眼前娇小的女孩和面前的钢筋水泥曾经有过亲密接触。

在万科新入职的员工全会接受两个考验,一个是身体素质的考验,另一个就是去万科的建研基地亲自去盖房。不要看这个小小的建筑研究基地,在郁亮眼中,未来万科领先行业的秘密就在于此。

其实从默默研究到住宅产业化受到社会认可,万科已经孤独地走过了10多个年头。“现在住宅产业化已经迎来了春天,不少一线城市已经开始出台了一些优惠措施,主要是在3%的容积率的补贴上。”万科的一位研究人员向记者表示。

“现在全国每年建造大概600万套商品房,精装修只占20%,500万套还是毛坯房。深圳建筑研究院的统计数据是,小装修公司装修一套房子比标准的精装修产生垃圾多两吨,500万套房子大概1000万吨。”万科集团董事局主席王石曾经表示,2010年,万科将全面退出毛坯房市场,实现住宅精装修化。

“2014年万科完全实现住宅产业化,就是到2015年,万科不会再用传统的施工方法,预计那时候一年的开工量将在1300万-1500万平方米。”2010年,万科实现了180万平方米的工业化建筑规模。

随着住宅产业化建造方式在万科北京、上海、深圳、无锡等项目中的应用,郁亮称:“住宅产业化的春天快要到了。”

对于未来前景,郁亮给予了很高评价,但他指出眼下住宅产业化也面临政策支持力度不够的难题。

在推进住宅产业化方面,王石的意志非常坚定,“没有政府补贴我们也要做”。

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