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沙龙实录:金九银十黯然退场,降价之火引燃?(二)

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核心提示:今年的“金九银十”彻底沦作了“铁九铜十”。上海终于成为全国第一个打破僵局引燃降价之势的城市。降价会持续蔓延么?另一方面,楼市调控持续严行,上海楼市将呈现怎样的局面?现在是否是买房的好时机?

开发商需要打开所有渠道来融资

主持人:前面几位嘉宾都提到了龙湖、绿地这些知名开发商的降价,这些降价也造成了一些影响,包括前期业主的一些闹事,这就导致后续的有一些开发商也开始暗中降价不敢降价,各位觉得这个降价会持续吗?

杨坚东:我觉得没有事情是开发商不敢做的,如果断了资金链企业就要倒闭,来100个业主也好还是500个都没有问题,这是中国特色的情况,在国外在香港,3万块你买一套房子,现在开发商1万块卖,该走的流程做完了,没有人说他一定要卖5万的,也没有人说买房子一定是赚的,香港97的时候负资产,1000万的房子掉到只有300万,卖房子的时候自己都已经亏光了,那套房子1000万买,现在300万去卖,自己还投了400万去银行赎才给解套。在国内现在还没有到这种情况,但是哪怕到这样一个情况,因为这是一个商业社会,我觉得是非常正常的,不存在开发商欺骗或者怎么样,开发商能卖15万不可能5万卖给你,这个大家要了解。

说到后面还会不会降价?我觉得降价是必须的,从整个国家情况来说,我们总理去到俄罗斯还要隔空发一发话,发一发功,这也给了指导的思想,现在的情况蛮好的,已经取得了一定的成效,这个成效在一年前或者一年多前是没有人预见得到的,很多开发商以为你调控好了我有我的办法,现在出现这个效果了,我觉得换届之前不会有太大的变化,因为效果出来了,不然的话那真的是经理比总理大了,现在既然已经出效果了,方方面面也已经出了成绩的话,我觉得还是要一直走下去,开发商更简单,如果年底需要做报表的,它必须要完成这个报表,刚才薛老师也说过了,很多开发商它也不是10个亿8个亿,几十个亿的窟窿要补,基金怎么样去投呢?如果你的业绩报表做不出来过不了关,这样就融不到资,所以我说没有什么东西是开发商不敢做的,反而是如何找到这一个平衡点,到底我是降两千还是降八千,现在在上海还有一个好处,你只要降价,这是一个点的话还是会有人出手的,我们最怕是什么?当开发商减价还没有人买这是一个恐怖。到目前为止很多开发商,龙湖、绿地、中海这些都还可以,上一周有一个新城公馆资料团购论坛)也达到了一个效果。效果出来可能三两天它已经把它需要的一个量弄出来了。这一波没有说开发商敢不敢,而且它卖18000这个价格贴着成本价,拿地都13000,你算算它的装修配制还是可以的,卖这个价格绝对是贴着市场,是生命线。新城在年底还有15个亿的销售目标,你算一算今天已经是11月中,它其实还有2个月,你说这15个亿要卖多少套房子呢?如果这个价格不降是卖不掉的,所以说没有开发商敢不敢,这个是一个趋势,这个缺口有人打开了,后面必须有人要跟,不跟就代表你的房子一定卖不动,很强烈的一个对比,就是华润跟新城,同样的东西,品质差不多,但是你上网看一看,两者一个在天上一个在地狱。

主持人:如果华润要推的话会降价吗?

薛建雄:华润因为整个集团的原因就不一定了。

主持人:有可能不卖吗?

薛建雄:对,华润的资金还能撑得住的。它是央企,还有它有一个很大的资金团,房地产只占它的公司的10%左右,挺几年是没问题的。降价肯定是要降的,这么大的资金缺口,靠降价,所有渠道打开才过得了关,光降价解决不了你自己的问题,还得找其他的渠道,一起找资金缺口。我们说香港它的商业社会商业文明很清楚,为什么?穷人都在保障房里面,富人才去买房子,所以它的房子是投资和自住相结合的在那里,所以它比较能够接受这样的情况,今天中国不一样,今天中国因为过去15年的改革,从97年开始改革以后把所有人都推向一个市场,穷人富人都在市场上面,不管是居住需求还是投资需求,所以你很容易理解一旦降价就有人砸售楼处,因为他只是因为自住需求,这是人之常情。今天中国市场有自己的一个特点,就会导致商业非商业文明的特点。我们说开发商在年终肯定逼的没办法一定要降价,除了降价还不够,今天我打个比方,万科这家企业,它哪怕是借款降价都解决不了问题,万科去年销售规模400个亿,它明年想做2000亿后年想做2500亿,它每个月的投资量要将近100个亿的资金投入,这个时候我们就知道如果万科有一个季度卖不好的话会出现什么情况,意味着它可能会有300亿的资金缺口,这个是什么概念?哪家银行敢贷你这么多,所以它解决不了,万科现在它的机制从去年开始形成的,只要销售量出现一个月下滑50%以上就马上降价,出现两个月降幅30%就会马上降价,这就是今天我们国内地产商把规模做大以后形成的一个现状,只要它有几个月卖不动必然就得降价,只是说它的影响范围多大,如果持续几个月卖不掉就得大规模降价,全国范围降价。今年从9月份以后全国的成交量全面出现下跌,万科销售业绩和十大开发商的销售业绩都大幅下降,这样就意味着它必须通过大幅的降价才能获得资金,要不然每个月的资金都会资料团购论坛)出现问题,哪怕年关过了明年一季度的资金也会有问题。

中国房地产信息集团分析师薛建雄
中国房地产信息集团分析师薛建雄

主持人:你前面也说了,现在的状态是购买力有限,降价都不一定能卖得出去。

薛建雄:就比如说龙湖,我缺20个亿我三个盘降价就能获得,我们也了解,它三个盘卖完了之后会回笼10个亿左右的资金。今天降价不可能获得你需要的资金,现在开发商需要的资金都太大了,房地产业已经经不起调控,这也就是过去几年政府把开发商培养大了,今天政府调控,开发商就得降价。

主持人:前面包括薛老师说的,它降价卖不动,购买力有限,开发商也是该还的债要还该付的钱要付这种状态,过了年关以后,到明年这个状态是否会有改善呢?

李见林:我觉得目前这个状态至少在明年年初不会改变。目前的情况就是很多楼盘价格都有松动,成交量还是低迷,之前开发商想我价格降下来成交量回升这种情况,非实质降价效益是失灵的。我现在手上也有一些数据,我们从具体个案来看,实际上降价对销售的刺激作用是非常有限的,而且是分环线来看,对内环内以及内中环间还是稍微有点作用,但是稍微远一点,比如说中环外,这些刺激作用都非常有限,像中环外的话80%有成交记录的那些楼盘,虽然降价了成交量还是很低迷。现在大家都在等,我觉得销售的问题不是说开发商你现在要钱,你现在想把这个东西卖出去,作为需求这一方来说,一方面是它手上的确没有资金,因为现在限贷限购,第二方面大家现在心理就觉得是一种博弈,我们作为购房者预期以后肯定会跌,这导致都不出手,现在开发商没有别的渠道可以堵住缺口,而且那种降价不是现在这种你降了或者怎么样,我觉得应该是实质性的降价,这个实质性降价后面的问题就比较深一点,现在那些老业主砸房子,看起来是非常不理性不合法的,我觉得开发商肯定在他买房子的时候跟那些人承诺过我这个楼盘不会降的,可能也会有这种保证或者怎么样子的。目前这种状态就算年关过了到明年换届之前状况不会有什么改观的。

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