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沪版房产税新政一触即发 征税目标与方式待调

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自10月1日起,渝版房产税扩大征收范围,对主城九区符合要求的存量独栋商品住宅开征个人住房房产税,连个人存量住房都纳入了房产税征收的范围。同样作为房产税试点城市的上海也闻风而动,沪版房产税调整预期高涨。

自10月1日起,渝版房产税扩大征收范围,对主城九区符合要求的存量独栋商品住宅开征个人住房房产税,连个人存量住房都纳入了房产税征收的范围。同样作为房产税试点城市的上海也闻风而动,沪版房产税调整预期高涨。

据上海最新调查数据显示,近八成受访者表示沪版房产税无效果;更有超八成受访者认为渝版房产税对上海楼市有借鉴意义。业内人士认为,沪版房产税遏制效果的不明显,将房产税向存量房铺开式的政策意图早已成定局,鉴于新建别墅存量的不断增加,以及小众群体先行试验的常规政策试点做法,高端存量房征税预计将先行启动。

沪版房产税遏制效果不明显 征收方式调整势在必行

近期,上海针对沪版房产税进行了一次调查,数据显示,78.57%的受访者认为目前主要针对增量房的上海版房产税没什么效果;80.95%的受访者更认可向存量房开征房产税。

中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,沪版房产税对于超基础性住房需求的遏制效果并不明显。例如,三口之家在市中心拥有一套100平米的基础住房,在外围拥有产权面积250平米、单价2万元的别墅,其每年产生的税费为(100+250-180)*2*70%*0.6%=1.428万元。这对于一个有能力购买500万元别墅作为第二套房的家庭来说,基本起不到遏制需求的作用。

作为政策调控组合拳中的一部分,房产税与限购令存在一定的重叠,出台至今,对房产市场购买心理造成一定的冲击,但对房价和遏制超基础性购房需求的实际影响不大。虽然沪版房产税和渝版房产税没有必然联系,但上海对现行房产税进行调整的市场预期也一路高涨。

高端房存量增幅迅猛 或成沪版房产税调整征收目标

房产税是2011年房地产政策调控的重要组成部分,遵循的是遏制不合理住房需求的原则。从楼市稳定发展的基调来说,先从增量房开征,逐渐过渡到存量房征收,是比较温和的操作方式。按照楼市长期健康发展的远景,楼市中投机成分理应被剔除、驱离,对空置房屋的持有环节征税势在必行。

据记者从21世纪不动产上海区域市场中心了解到,2011年三季度期间,全市新建别墅供应面积为29.55万平米,环比减少62.1%,同比减少19.4%;成交面积为27.03万平米,环比减少11.5%,同比减少26.2%。虽然开发商主动减少供应、平衡供需,但新建别墅存量仍在增加,年内累计(1-9月)新增存量已达64.92万平米(接近去年全年新增存量水平的5.4倍)。

随着新建别墅存量的不断增加,房地产调控组合拳在未来不会有所放松,而房产税作为未来限购令退出的政策替代,基于目前仅对新购房征收房产税的方式遏制超基础性住房需求的效果不明显,导致市场调整预期空前高涨。参照重庆政策走向的影响,以及小众群体先行试验的常规政策试点做法,调整向高端存量房先行启动的可能性较大。

分析师指出,限购限贷持续从严、调控组合拳短时间内不会放松,沪版房产税调整势在必行。

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