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浙商险资齐发力 土地市场又见“蛇吞象”

2010-02-01 21:50:05 来源: 网易房产 举报
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2月1日,上海土地市场一场历经8小时的土地“买卖”,验证了一句俗语——金钱不是万能的,没钱却是万万不能的。【进入8-1地块拍卖专题

与此同时,我们发现,在2009年沉默的民营企业,开始在土地市场“崭露头角”。而在活跃的民营企业中,浙商是其中表现最为“冒尖”的资本。

然而,触目惊心的现实是:在这块备受关注的地块竞买中,开发商“以小博大”已成为常态,土地市场再现“蛇吞象”。

浙商险资齐发力

单幅地价最高的外滩国际金融服务中心(8-1地块),自2009年9月24日发布出让预公告、去年12月25日发布正式出让公告以来,仅有4个竞买团体通过了严格的预申请。因此,可以看出,通过预申请的企业,实力相当强劲。

然而,有意思的是:与09年土地市场央企、国企唱大戏不同,在这4个竞买团体中,有两个团体与浙商有关;还有一个房地产开发企业与保险资金的强强联合;而另外一家,则是国企。

复地、复星、台州林海投资,都是浙商企业。即便是抱得地王归的上海证大,也有浙商的股份。

复地集团日前宣布,旗下全资附属公司中合置业有限公司,以每股0.31港元认购上海证大房地产有限公司15.5亿股配售新股。完成本次交易后,上海复地集团所持上海证大股份将由8.47%升至19.68%。

在投资渠道不多的中国内地,投资房地产似乎最近几年风险低、回报率最高的投资渠道之一。很多浙江游资靠着房地产的高速发展,资本金不断翻番再翻番。

虽然有很多税费,但是,房地产仍然被认为是利润率最高的行业,很多参与过房地产开发的浙商更是深有体会。

在2009年没有抢到太多的土地,2010年,我们相信将会看到更多的民营资本活跃在土地市场,但我们依然希望企业能够保持理性,“本是同根生,相煎何太急”。

高报价敌不过“游戏规则”

2月1日,外滩国际金融服务中心(8-1地块),是上海有史以来最漫长的一场土地竞买,在胶着8小时之后,以92.2亿元的价格花落上海证大置业。而基于黄浦区相关政府部门土地出让的“游戏规则”,验证了一句俗语——金钱不是万能的,没钱却是万万不能的。

外滩国际金融服务中心(8-1地块)的出让文件显示,该地块,将以有竞价招标方式,按照综合条件最佳者得的原则确定中标人。即先由评标小组的综合评分择优确定中标候选人,再以现场竞价方式从中标候选人中确定中标人。

在这场8小时的“买卖”中,复地集团、复星高科技、台州林海投资、上海嘉投实业组成的联合竞投买家,虽然报出了93.01亿元的最高报价,但却因评标小组的综合评分未达标,而错失外滩地块。

复地组合的惜败,不免让人想到“金钱不是万能的”。复地组合报出了甚至高于最终成交价格的报价,却依然没有抱得“地王归”。同样的遭遇,两年前发生在金地身上,同样是报价最高,却因综合评分惜败。

而评标小组的综合评分“冠军”——中华企业、太平洋人寿、泰康人寿组成的联合竞标组合,却因为价格因素,惜败给上海证大置业,与外滩地王失之交臂。

“以小博大”现象普遍

然而,比上述情况更为震撼的是:“以小搏大”依然是房地产市场中普遍存在的现象,“蛇吞象”的现象仍在延续。

外滩国际金融服务中心(8-1地块)的竞得者上海证大置业,竞买申请资料显示,该企业的银行存款为5.727亿元,净资产为23.2961亿元,但是,该企业获得了价值92.2亿元的外滩国际金融服务中心(8-1地块)的开发权。

另一家参加外滩国际金融服务中心(8-1地块)预申请的企业上海新黄浦,土地申请竞买资料称,银行存款为9305万元,净资产为16.7497亿元。

虽然,在这些现金、净资产的背后,还有银行授信、增发等多方的融资渠道,但从这些数据,我们可以多么清晰的看到:房地产开发企业的资产负债率是何等之高,而开发商以小博大又是多么普遍的现象。

当然,能够获得多渠道融资,是企业能力的一种体现,也是企业品牌度的直接表现形式。但我们依然担心,一旦市场波动,“蛇吞象”的开发商是否还能保持企业稳健发展。

如果按照该地块的总建筑面积(地上27万平方米、地下10万平方米)来计算,该地块的楼面地价为2.49万元/平方米,对于一幅地段优越的地块而言,楼面地价或许并不算特别高,甚至于连“地王”都称不上。

但我们依然担心多变的市场,会给这幅总价地王带来影响。

李丽 本文来源:网易房产 作者:李丽 责任编辑:王晓易_NE0011
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